Апартаменты и квартиры — это два совершенно разных понятия. Юридически квартира является жилой недвижимостью, а апартаменты относятся к нежилой. То есть апартаменты — это помещение, обустроенное для жизни по типу гостиничного номера. В этом есть плюсы. В этом есть минусы.
Апартаменты не предназначены для постоянного проживания. Они больше похожи на отели или гостиницы – для приезжих. В них невозможно прописаться, есть только временная регистрация сроком на 5 лет, которую надо периодически продлевать. На апартаменты не распространяются льготы по оплате коммунальных услуг. Рядом с апартаментами вы не найдете хорошего благоустройства, спортивных площадок, а также детских садов, школ, больниц и поликлиник, обилия магазинов. Потому как апартаменты зачастую строятся на бывших промышленных землях, либо поблизости от промышленных зон. В апартаментах, вполне возможно, будет очень хорошая слышимость от соседей, потому как добротная шумоизоляция в апартаментах не устраивается по определению. При покупке апартаментов вам не удастся получить налоговый вычет 13%, который предусмотрен для владельцев обычных квартир. В принципе, все эти негативные моменты не особенно-то расстраивают временных жителей апартаментов. Они здесь – гости, жители гостиницы, на несколько дней, ну максимум на месяц-два.
Дешево и сердито?
Апартаменты в Санкт-Петербурге начали строить на земельных участках, на которых юридически невозможно было реализовывать строительство традиционных в нашем понимании жилых домов.
Такие землив основном находятся в центре города.При этом девелопер понимает, что возводить торговый или бизнес-центр наэтой территории нецелесообразно. Особых проблем с согласованием проектов апартаментов раньше не возникало.К ним не применялись и до сих пор не применяются до сих пор нормы инсоляции — это когда рядом стоящие здания не должны перекрывать солнечный свет в окна соседнего дома, а квартиры должны в течение светового дня получать определенное количество солнечного света.
На застройщиков апарт-отелей не распространяются обязательства по строительству социальных объектов – детских садов, школ, больниц и прочее. Благодаря этому апартаменты примерно на четверть дешевле обычного жилья, поэтому и пользуются у населения определенным спросом.Апартаменты как особый формат жилья становятся все популярнее. Покупатели ценят их за выгодную стоимость по сравнению с квартирами, но редко задумываются о различиях между ними.
По данным компании Knight Frank St Petersburg, в Петербурге сейчас реализуется 23 проекта апартаментов, и еще 30 проектов находятся в разработке. Как правило, в активно застраиваемых районах апартаменты стоят на 15-20 процентов дешевле, чем квартиры в жилых комплексах. В зависимости от местонахождения и целевой аудитории апартаменты Петербурга делятся на следующие категории: рекреационные апартаменты – в курортных зонах (Crystal, «Первая линия»), инвестиционные апартаменты – доходная недвижимость (апарт-отель Y’ES, Vertical, «Salut!»), эксклюзивное жилье – так называемые нишевые проекты («Пятый элемент»), жилье для бизнеса в деловых зонах. Между ними нет четких границ, и эти форматы могут пересекаться между собой. Почему застройщики возводят апартаменты? Среди главных причин — дефицит строительных площадок, где нельзя строить жилье, но можно апартаменты. На смену разрешенного вида использования участка уходит уйма времени и средств. Иногда это вообще невозможно. Поэтому застройщики скупают промышленные участки и возводят там апартаменты. Кроме того, при строительстве нежилых зданий существуют менее строгие нормы СНиП по звукоизоляции, пожарной безопасности, инсоляции и прочее.
В ожидании правового статуса
Понятие «апартаменты» до сих пор не определено ни в одном законе. Вместо него используется понятие «нежилое помещение». По своему правовому статусу апартаменты сравнимы с коммерческой недвижимостью.
Так как апартаменты не являются жильем, то при покупке по договору долевого участия дольщики таких помещений до нынешнего времени рисковали остаться без своей недвижимости в случае банкротстве застройщика. Это считается главной проблемой, которую должны решить депутаты на законодательном уровне. Предполагается, что закон будет принят в декабре 2021 года.
В законопроекте об апартаментах, который сейчас будет рассматривать Совет Федерации, предполагается выделить их как новый вид помещений. В случае признания апартаментов жильем в них можно будет регистрироваться, а их владельцы будут защищены при банкротстве застройщика так же, как покупатели обычных квартир. В то же время на апартаменты не предполагается распространять программу льготной ипотеки и государственные жилищные программы, программу расселения аварийных зданий и тому подобное.
Законопроект, который сейчас будут рассматривать в Совете Федерации, позволит решить вопрос о статусе этого вида недвижимости. Есть предложение сделать апартаменты «жильем второго класса».Это связано с тем, чтов апартаментах сложно соблюсти санитарные нормы, разработанные для жилья. Многие ждут от нового закона самого главного – чтобы собственники апартаментов смогли оформить там постоянную регистрацию. И чтобы покупатели такой недвижимости были надежно защищены в случае банкротства застройщика наравне с покупателями обычных квартир.
Тарифы на коммунальные услуги в апартаментах останутся такими же, как для нежилых помещений. Получать субсидии и компенсации на оплату жилищно-коммунальных услуг владельцы апартаментов по-прежнему не будут. Не будут действовать на них и программа льготной ипотеки, государственные жилищные программы и программа расселения аварийных зданий.
Будущий законопроект вводит понятие многофункционального здания и будет регулировать возникающие в связи с этим правоотношения. Авторы предложили считать многофункциональным зданием то, в котором есть две и более группы жилых и/или нежилых помещений, связанные друг с другом через помещение общего пользования. Помимо этого, законопроект определяет условия перевода квартиры в многофункциональном здании в нежилое помещение и обратно. Для этого новый статус должны получить все квартиры на одной лестничной площадке или все квартиры с выходом в один холл.
Все ли апартаменты станут жилыми?
Статус жилых помещений смогут получить апарт-комплексы, которые отвечают необходимым требованиям по безопасности проживания, а также обеспеченные коммунальными ресурсами в соответствии с нормами, установленными для обычного жилья.
Скорее всего, смогут стать жилыминебольшие проекты, где представлены и квартиры, и апартаменты, а также объекты, относящиеся к гостиничному фонду. Технические характеристики таких жилых помещений приближены к характеристикам жилых домов. Однако здесь есть подводные камни — после изменения статуса таких апартаментов их стоимость вырастетпроцентов на 20, и, по сути, дела, сравняется с ценой обычных квартир.
Проекты апарт-комплексов на месте реконструированных зданий предприятий, научно-исследовательских институтов и других подобных объектах, вряд ли будут переведены в жилой фонд. Потому как многие из них не соответствуют «жилищным» стандартам. Речь идет о нормах инсоляции, ширине проемов в несущих стенах, требованиях к инженерной и пожарной безопасности и т. п. К тому же значительная часть таких апарт-комплексов располагается на территориях, где отсутствует необходимая социальная инфраструктура.
Что нас ждет в будущем, и будут ли строиться новые апартаменты?
История строительства апартаментов в России насчитывает уже около 20 лет. За эти годы из элитной недвижимости только для самых богатых они превратились в популярный формат жилья, который позволяет сэкономить при покупке.
Несмотря на все проблемы, на сегодняшний день апартаменты по-прежнему остаются более дешевой альтернативой обычным квартирам.
Останавливать строительство начатых проектов апартаментов никто не планирует. Апартаменты, которые соответствуют определенным требованиям, получат статус жилых помещений.
На сегодняшний день существует только два формата жилья –индивидуальное жилищное строительство и многоквартирные жилые дома. Многим покупателям апартаментов не очень-то нужна социальная инфраструктура, соблюдение уровня инсоляции и других требований, обязательных для жилья. То же самое касается дизайнерских апарт-отелей, комплексов апартаментов с гостиничным обслуживанием. В рассматриваемом законодательстве определен правовой статус апарт-отелей, комплексов апартаментов именно как средств гостиничного размещения. Сейчас очень важно, чтобы новый закон не создал сложности для собственников. В то же время планирование новых проектов апартаментов может быть остановлено. До того момента, когда будет определен финальный статус апартаментов.
Источник: Строительство и промышленность Санкт-Петербурга