Банкротство застройщика или его уход с рынка – сегодня вещь не такая уж редкая. Несмотря на то, что правительство России постаралось все сделать для того, чтобы оградить участников долевого строительства (а в основном сейчас строятся жилые дома именно по такой схеме) от внезапных потрясений, неприятные инциденты время от времени происходят.
Банкротство банкротству рознь. Еще 10-15 лет назад большинство таких случаев было связано с мошенническими схемами увода денег от дольщиков. Застройщик выкопает котлован, обнесет стройку забором, зальет фундамент, построит несколько этажей, а потом неожиданно деньги заканчиваются. Стройка замораживается, дольщики ходят по инстанциям с гневными плакатами, а главный застройщик в это же время с миллионами, или даже миллиардами рублей отдыхает где-нибудь на Гоа. Схема примитивная, но работала безотказно много лет. Сколько за это время появилось обманутых дольщиков? Сотни тысяч, а некоторые до новоселья просто не дожили.
Мошенникам поставили заслон
В апреле 2021 года постановлением правительства РФ были расширены возможности Фонда защиты прав дольщиков по завершению строительства проблемных домов и выплаты возмещения обманутым гражданам.
Фонд защиты прав дольщиков — это публично-правовая компания, которая регулирует отношения между застройщиками и дольщиками. Фонд следит за исполнением 214-ФЗ. Если он находит нарушение — сообщает в контролирующий орган или Росреестр.Фонд, в частности, проверяет финансовую документацию застройщика и ход строительства; формирует компенсационный фонд и выплачивает компенсации дольщикам в случае банкротства застройщика; участвует в процедурах, предусмотренных при банкротстве застройщика; финансирует работы на незавершенных объектах строительства, если застройщика признали банкротом.
Теперь каждый застройщик, заключающий договор участия в долевом строительстве (ДДУ) на жилое помещение, обязан сделать взнос в компенсационный фонд в размере 1,2 % от суммы сделки. Так установлено законом. Ставка взноса одинакова для всех застройщиков.
Однако есть те, кто не должен вкладываться в компенсационный фонд, — это те, кто не привлекает деньги граждан для строительства, а строит на свои средства или работает со счетами-эскроу. Взносы также не перечисляют застройщики при продаже нежилых помещений. Эскроу-счета — это счета в банке, на которых хранятся средства дольщиков, вложенные в приобретение жилья. Застройщик не может воспользоваться этими деньгами, пока не введет дом в эксплуатацию. Если дом не сдан в эксплуатацию, деньги автоматически вернутся дольщикам. Вроде порядка становится больше.
Удивительно, но даже в сегодняшних — строгих, даже суровых — условиях для застройщиков всплывают новые схемы мошенничества. Самый свежий пример. По данным сайта «https://compromat.group», крупный застройщик в Ленобласти – «Петрострой» — обманул систему эскроу-счетов и тысячи дольщиков. Главное следственное управление ГУ МВД РФ по Санкт-Петербургу и Ленинградской области возбудило уголовное дело о мошенничестве против руководства компании «Петрострой». По версии следствия, бизнесмены собирали с покупателей деньги по договорам бронирования квартир. Около шести тысяч клиентов передали застройщику более шести миллиардов рублей, однако ни жилья, ни своих денег обратно до сих пор не получили. Эксперты говорят, что это новая схема мошенничества на российском рынке новостроек. В начале марта следователи регионального УМВД РФ возбудили уголовное дело по статье 159 УК (мошенничество в особо крупном размере в составе группы) по факту хищения у дольщиков ЖК «Северный вальс», ЖК «Чистый ручей» и ЖК «Материк» более 5,2 миллиарда рублей.
В настоящее время Ленинградская область является лидером по аферам в сфере новостроек. Цифры говорят сами за себя — более 200 объектов с истекшими сроками сдачи, общее число обманутых дольщиков –около 100 тысяч человек, которые потеряли более 100 миллиардов рублей.
В нынешнее время больше другого типа банкротств.
Застройщики не выдерживают конкуренции с более сильными игроками на рынке, рынок все более монополизируется.
С 1 июля 2020 года для жилищного строительства нужно брать проектное финансирование у банков, которые замораживают деньги дольщиков на эскроу–счетах до сдачи объектов в эксплуатацию. Теперь решение о выводе проекта на рынок уже принимает банк, который выдаёт кредит и контролирует строительство и реализацию.
Себестоимость возведения новых жилых комплексов автоматически увеличивается на процент кредита и цену обслуживания этим самых счетов-эскроу.В такой ситуации небольшие компании зачастую не выдерживают оценки банка, не получают проектное финансирование, а поскольку строить на собственные средства они не могут, то вынуждены уходить с рынка. В дальнейшем, по нашим оценкам, эта тенденция продолжится.
К сожалению, подорожание жилья за минувший год произошло на фоне сокращения реальных доходов населения. При этом в стране и в отдельно взятом Санкт-Петербурге не произошло какого-либо явного экономического роста, а появилась пандемия, которая привела к банкротству многих представителей малого бизнеса.
В России в 2020 году обанкротилось 73 застройщика (данные Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК). В Санкт-Петербурге о громких банкротствах застройщиков пока не было слышно.
Тем не менее, по данным Единого реестра застройщиков,на рынке строящейся недвижимости Петербурга конце 2020 года работало 76 организаций, хотя год назад их было около 100. Получается, что свою деятельность свернули 24 организации.
Не последнюю роль здесь сыграло резкое повышение цены квартир – на 25 процентов. На нее напрямую влияет рост себестоимости строительства, удорожание стройматериалов, дефицит подходящих для застройки участков в хороших локациях. Мощные и подготовленные застройщики могут все это переварить, потому что имеют за спиной опыт и финансовую подушку безопасности. А если учесть, что десяток ведущих девелоперов строят около 70 процентов всего жилья в Санкт-Петербурге, то более ожидаемой реакцией рынка недвижимости на отмену госпрограммы льготного кредитования станет не замедление темпов роста цен, а временное снижение темпов продаж в низких ценовых сегментах.
Ушли не самые известные
Список строительных компаний Санкт-Петербурга в Росреестре поредел. Первая топ-десятка, и даже двадцатка чувствует себя на рынке вполне нормально. Уходят либо новички, либо слабые, либо те фирмы, которые хотят кардинально перестроить свой бизнес.
Среди самых крупных, кто покинул строительный рынок по причине банкротства – «Ленспецстрой». Примерно то же самое случилось с компанией «О2 девелопмент».Ушли с питерского рынка «Воин–В», ГК «Пионер».Последний перебросил свои резервы на московский рынок. Нет в Госреестре и одного из старейших игроков— компании «Петрополь».
Любой уход строительных компаний с рынка, из-за банкротства или закрытия бизнеса — плохой знак для отрасли. Исчезает конкуренция, появляются монополисты, которые диктуют не только цены, но и многое другое. Плюс этого процесса лишь в том, что в итоге на рынке остаются только надёжные игроки.
У покинувших рынок компанийесть шанс вернуться к работе, например, в случае слияния с более крупными игроками, объединяясь в холдинги. Свернут ли они бизнес сами или их поглотят крупные игроки рынка, зависит от того, какими активами владеют слабые компании и насколько они интересны другим застройщикам.
Однако сегодня и крупные компании не застрахованы от сюрпризов. Одна из причин для беспокойства — слишком большая закредитованность застройщиков. На строительном рынке срок возврата средств банкам достаточно длинный, и чем крупнее компания, тем больше у неё обязательств, а значит, тем труднее ей возвращать банкам долги.
Отмена льготной ипотеки ужесточит рынок жилья
По прогнозам некоторых экспертов, завершение программы льготной ипотеки приведет к снижению спроса на первичном рынке примерно на 25-30 по сравнению с 2020 годом.
Льготная ипотека может быть продлена в России с 1 июля, однако точно известно, что Санкт-Петербурга это не коснется. Поэтому рынок Северной столицы, скорее всего, вернется к стандартным ставкам кредитования на уровне 7-8% вместо 5,75-6,5%. Темпы роста цен уже не будут такими резкими — прирост по итогам 2021 года не превысит 10-15 процентов.
Конец льготной ипотеки в Санкт-Петербурге сделает строительный рынок еще жестче. Усилится монополизация, кто-то еще сойдет с дистанции. Прежние цены на квартиры уже не вернутся, и многие застройщики в настоящее время не случайно все больше внимания уделяют более дорогим сегментам жилья. У богатых людей деньги на жилье будут всегда, а строить дешевое жилье сейчас уже плохо как-то получается.
АЗ
Источник: Строительство и промышленность Санкт-Петербурга