Инвестору предложат “каторжный труд” - razvitie78.ru

Цитата: Кратковременная неудача лучше кратковременной удачи.
А. Фарадж

Инвестору предложат “каторжный труд”

Время чтения: 1 мин.


В недалеком прошлом СИЗО УФСИН №1 — “Кресты” переходит на баланс компании ДОМ.РФ, чтобы впоследствии оказаться на торгах. Эксперты уверены, реконструкция “Крестов” окажется долгой и тяжелой работой для инвестора.

Построенная в 1893 году тюрьма на Арсенальной набережной считалось не только самой современной в Европе, но, и стала прототипом для многих “казенных домов” России. В разное время местными “сидельцами” были народовольцы, известные революционеры, экс-лидеры партии большевиков ставшие “врагами народа”, военачальники, профессора, актеры, писатели. Поэтесса Анна Ахматова — в поэме “Рэквием” — буквально оставила завещание, поставить ей памятник у стен тюрьмы: “Под красною ослепшею стеной”. В 30-х годах поэтесса простаивая в очереди многие часы, чтобы сделать передачу репрессированным сыну и мужу.

ИНВЕСТИЦИОННЫЕ МЕТРЫ

Если смотреть на тюремный комплекс с высоты, легко заметить как каждое из двух пятиэтажных зданий тюрьмы образует крест. Отсюда и одноименное наименование. Однако сам тюремный комплекс значительно больше, и меет около двух десятков различных строений. По разным оценкам 35 тыс квадратных метров недвижимости возведенных на четырех гектарах земли. Здесь же и расположен действующий тюремный храм Святого Александ­ра Невского. Нельзя исключать, что судьба религиозного объекта будет решаться отдельно, и, маловероятно, что он будет закрыт так как изначально строился как храм.

По мнению специалиста рынка коммерческой недвижимости Бориса Юшенкова, в идеале было бы снести все постройки. Однако эксперт уверен, сделать этого не дадут. Во-первых, слишком много знаковых для страны личностей побывало в этих стенах, а это уже само по себе история. Во-вторых, это памятник архитектуры, находящийся под охраной государства.

Сложности в работе могут возникнуть и внутри строений, из-за исторических особенностей. Например, внутренние стены тюрьмы достаточно толстые, чтобы их так просто снести. В большей степени это следствие используемой при постройке системы вентиляции и обогрева зданий: Внутри стен были вмонтированы коллекторы, изначально по дымоходам поднималось тепло из печей, расположенных в подвалах, и грело стены зданий и камер. Какие еще секреты скрывает тюрьма архитекторам только предстоит узнать. Возможно строители сумеют разобласить легенду “Крестов”: После того как архитектор чешского происхождения Антонио Томишко закончил работы он доложил об этом Александру III, сказав, что тюрьма для царя построена. В ответ он услышал: «Не для меня, а для себя!». После чего, говорят, в “Крестах” стало на одну камеру меньше, именно в ней после смерти был замурован усопший архитектор.

“Очень сложный объект. Хотя и место на Арсенальной набережной очень интересное, для многих застройщиков. Думаю, найти “рыночного инвестора”, — при условии сохранения даже части объекта — будет крайне сложно. Конечно, на помощь может прийти какая нибудь госкорпорация. В этом случае сторонам — властям и инвестору, — придется искать всевозможные компромиссы для реализации этого амбициозного проекта”, — добавляет Борис Юшенков.

В свою очередь финансовый аналитик Сергей Дроздов считает, что не все так плохо. Эксперт считает, что в сложившейся геополитической ситуации в мире можно поискать и непрофильных инвесторов. По словам эксперта, на финансовом рынке осталось слишком мало стабильно-доходных инструментов для инвестирования, зарубежные рынки также испытывают сложности, а выводить деньги на запад россиянам также не безопасно. “Можно попытаться создать пул инвесторов”, — добавляет эксперт. Тем более в стране уже существует возможность коллективного инвестирования в недвижимость используя механизма закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости. Однако для его формирования потребуется время.

ПЕРВЫЙ ШАГ

Как сообщили в ДОМ.РФ, сейчас идет работа по приемке объекта, ведется анализ технической документации и изучение инфраструктуры. В компании не сообщают сколько времени продлится эта работа, и когда объект будет выставлен на торги. Хотя уже сейчас понятно, работа не будет быстрой.

“Мы планируем провести консультации с администрацией Санкт-Петербурга, экспертами, жителями города и потенциальными инвесторами, которые обладают компетенцией работы с уникальными архитектурными и историческими объектами. Чтобы территория получила новые, востребованные функции и вернулась в городскую жизнь, оставаясь частью туристической инфраструктуры”, — сообщили в пресс-службе компании.

Руководитель проектов отдела инвестиций NF Group в Санкт-Петербурге Сергей Дуванов считает, цена лота может начинаться от 4 млрд рублей.

“Локация хорошая. Интерес среди жилых застройщиков будет высокий, при условии, что покупателю дадут полностью снести остатки тюрьмы. При сохранении части объектов, перепрофилировании стоимость лота должна быть ниже”, — добавляет эксперт.

Директор департамента финансовых рынков и инвестиций Nikoliers Анна Сигалова считает строительства жилья в этом месте немного неуместным: “Хотя исправительной колонии на территории “Крестов” не существует несколько лет, определенный ореол остался”. Эксперт считает, что территорию можно приспособить под коммерцию или общественное пространство. Однако пешеходной трафик на Арсенальной набережной небольшой, поэтому вопрос об окупаемости такого проекта может быть поставлен под вопрос.

“Сейчас сложно оценить площадку, так как нет четкого понимания по ограничениям и будущему функционалу пятна. В случае, если ограничения и объем реставрационных работ будет минимален, и девелоперу дадут возможность использовать пятно именно под жилую застройку, инвестиции в проект могут составить около 8-10 млрд. руб.”, — говорит директор компании Element Development Виталий Коробов.

Эксперты считают, в независимости от будущего функционала комплекса на площадке сумеет эффективно работать только девелопер, имеющий большой опыт в реконструкции и редевеломенте. Если говорить об инвесторе, то, реализация здесь экономически эффективного проекта потребует больших временных и финансовых вложений.

ОПЫТ

Вопрос вовлечения “Крестов” в оборот уже один раз вставал перед властями города. В 2016 году, на одном из заседаний Совета по инвестициям при городской администрации, обсуждался вопрос передачи тюремного комплекса в городскую собственность и возможная концепция развития этой территории. Тогда речь шла о креативном кластере, состоящим из офисов, дизайнерских шоу-румов, арт-отелей, выставочных павильонов и других зон развлечений, а также, кафе, клубов и ресторанов. Надо сказать, свои планы были и в региональном отделении ФСИН по Санкт-Петербургу и Ленинградской области: Собрать в одном месте различные отделы ведомства, разбросанные по всему городу. Также речь шла и о создании на территории “Крестов” музея.

Перестройка старых тюрем под современное использование проводится по всему миру. Чаще всего остроги переделывают под гостиницы. В зависимости от уровня отеля варьируется финансовые и временные затраты. Чаще всего тюрьмы становятся небольшими отелями, где стоимость номера колеблется от $10 до $30 в сутки. Минимальный капитальный ремонт, несколько дизайнерских решений, работа с освещением и отель готов. Впрочем, есть и дорогие решения как в Four Seasons Sultanahmet в Стамбуле, Langholmen в Стокгольме или The Liberty Hotel, Бостон. Ночь в таком отеле обойдется от $200 до $300. ОДнако и затраты в пересчете на один номер могут достигать нескольких тысяч долларов.

Федор Резкин.

Источник: Предпринимательская деятельность Петербурга

Поделиться с друзьями