Инвесторы отправляются в кладовку - razvitie78.ru

Цитата: Кратковременная неудача лучше кратковременной удачи.
А. Фарадж

Инвесторы отправляются в кладовку

Время чтения: 1 мин.


На фоне падения спроса на традиционную недвижимость из-за экономической неопределенности, такие малоформатные объекты как паркинги и кладовые, обладающие более низким порогом входа, могли бы стать альтернативным вложением средств для извлечения пассивного дохода. Developmentspb узнал у экспертов: пользуются ли сейчас популярностью такие инвестиционные инструменты, какова их цена и срок окупаемости, а также о том, смогут ли они привлечь внимание инвесторов вместо квартир-студий или юнитов в апарт-отелях.

Припарковать миллион

Любые форматы недвижимости могут обладать инвестиционным потенциалом, но перед покупкой необходим грамотный анализ объекта с учетом многочисленных факторов, в том числе характеристик самого проекта, локации и окружения и так далее. «Инвестиционная привлекательность места в подземном паркинге зависит исключительно от самого объекта. Если парковочных мест значительно меньше, чем квартир в жилом комплексе, а открытых парковок крайне мало – найти потенциального арендатора не составит труда», — уверен Александр Терентьев, руководитель отдела продаж Digital Village Vertical. При этом, в отличие от «куска асфальта около дома» охраняемое пространство с видеонаблюдением со среднегодовой температурой +15 градусов куда привлекательнее, и потенциальный арендатор места в паркинге зачастую готов «заплатить за комфорт», добавляет Людмила Попова, руководитель отдела продаж «СКМ Девелопмент».
Но внутренняя конкуренция среди арендодателей довольно высока. «Поэтому нередко в крупных ЖК собственники сдают свое место за 1000 руб + КУ. Окупаемость в таком случае составляет 15-20 лет, а это очень слабый показатель», — продолжает эксперт. Госпожа Попова также называет вложение в паркинг для получения арендного дохода «игрой в долгую», которая больше направлена на сохранение средств. «Такие покупатели также встречаются. Как правило это люди, которые имея определённый бюджет не хотят или не могут брать кредит, но хотят приобрести недвижимость, как некий «железобетонный» гарант», — говорит она. При этом цена арендной платы начинает расти, когда ЖК полностью заселяется, а дефицит позволяет поднимать цены. «Но о какой-то средней доходности по рынку паркингов сказать сложно, всё очень индивидуально», — констатирует господин Терентьев.
Вместе с тем, чем выше класс жилья, тем дороже можно будет сдать в аренду парковочное место. Однако и порог входа для инвестора будет уже совсем другим. Так, Алина Базаева, старший аналитик департамента исследований Nikoliers, уточняет, что в среднем стоимость парковочного места в Санкт-Петербурге составляет от 500 тыс руб до 1,5 млн руб в проектах комфорт-класса, от 800 тыс руб до 3 млн руб в проектах бизнес-класса и от 1,5 млн руб до 5 млн руб в проектах премиум- и элит-класса.

Спрятать деньги в шкаф

Кладовые помещения или келлеры, как их теперь принято называть, во многих современных комплексах комфорт-класса присутствуют как стандарт качественного предложения и создания дополнительных удобств. Александр Терентьев говорит, что, как правило, келлеры пользуются небольшим спросом на этапе строительства дома и возникает их дефицит, когда ЖК полностью заселен. «Успешность сдачи в аренду будет зависеть во многом от планировок в ЖК. Если внутри квартир есть просторные гардеробные или кладовые – спрос будет меньше. Если их нет – больше», — объясняет он. Также, по мнению экспертов, к этим помещениям проявляют интерес жители соседних домов для личного пользования и хранения инструментов и крупных сезонных вещей, что может иллюстрировать формирующийся запрос на такой продукт в сфере недвижимости.
Госпожа Базаева напоминает, что раньше покупатели часто обращались с запросом на квартиру с балконом или лоджией, предполагая их дальнейшее использование в качестве зоны для хранения вещей. «Однако сейчас покупатель трансформируется и старается использовать все метры квартиры по максимуму.

Кроме того, квартиры с балконом и лоджией более ликвидны и имеют добавочную стоимость, отчего использование данных площадей в качестве дополнительных мест хранения нецелесообразно. Поэтому клиенту выгоднее купить отдельный блок для хранения в составе комплекса», — объясняет эксперт. При этом, госпожа Базаева отмечает, что в Москве кладовые пользуются повышенным инвестиционным спросом и не исключает, что эта тенденция может дойти и до Петербурга.
Как альтернативу кладовой Алина Базаева называет склады для ответственного индивидуального хранения. «Однако аренда склада в большинстве случаев уступает покупке кладовой как с точки зрения доступности — склад может быть расположен довольно далеко от дома, так и в стоимости — ставка аренды плохо прогнозируется и часто уступает покупке или аренде кладовой «у соседа»», — уточняет она.
Что касается порога входа в такой актив, то, по данным Nikoliers, кладовые продаются по цене от 200 тыс руб до 600 тыс руб в проектах комфорт-класса, от 400 тыс руб до 800 тыс руб в проектах бизнес-класса, и от 800 тыс руб до 2 млн руб в проектах премиум-класса. Собеседники издания объясняют, что средняя ставка аренды на такие помещения пока не сформировалась и говорить о доходности от сдачи в аренду сложно. Продать же кладовку дороже, чем она приобретена, можно не ранее 3-5 лет с момента сдачи дома в эксплуатацию.

Ставка на «квадратные метры»

В Консалтинговом центре «Петербургская Недвижимость» (Setl Group) в настоящее время не фиксируют повышения популярности инвестиций малоформатные объекты – паркинги и кладовые. «При наличии лишних 1-2 млн рублей потенциальный покупатель скорее приобретет квартиру большей площади, прекрасно осознавая, что квартиру в хорошем проекте всегда можно продать и получить прибыль либо выгодно сдавать в аренду», — констатирует Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group).
При этом, эксперты солидарны во мнении, что столь низкого порога входа, как в паркингах и кладовых, на рынке нет. И эту сумму можно также рассматривать как первый взнос. Так, по словам госпожи Трошевой, студий по цене до 3 млн руб практически нет даже в пригородах, однако, с учетом ипотеки при таком бюджете она – «наилучший вариант».
Доходность же от сдачи в аренду квартиры не превышает 4-5% годовых, заверяет Алина Базаева. По ее мнению, альтернативой с наибольшей ликвидностью является апарт-отель, где реальная доходность для частного инвестора сейчас составляет около 6-7% годовых. «Сейчас популярен микроливинг, когда площадь номера составляет 14-17 кв. м., что позволяет снизить порог входа в проект для инвестора, а общественные пространства апарт-отеля (просторный лобби, коворкинг, фитнес-залы, игровые, фудкорты, бары, рестораны) позволяют комфортно находиться в отеле весь день. У такого номера большая капитализация, чем у парковок и кладовых, обслуживанием занимается профессиональная УК», — уверен господин Терентьев.
Еще одним интересным инструментом для частных инвесторов с небольшим порогом входа консультанты называют ЗПИФ (закрытые паевые инвестиционные фонды) недвижимости. Их доходность, по данным Nikoliers, в среднем составляет 5–15% годовых. Аналитики советуют в случае заинтересованности обращать внимание на фонды, управляющие качественной производственно-складской недвижимостью, приносящей арендный доход или сформированные для создания жилых девелоперских проектов. Вложения в такие инструменты, при этом, не могут быть меньше 500 тыс руб.

Марина Ковалева.

Источник: Предпринимательская деятельность Петербурга

Поделиться с друзьями