Складской комплекс площадью 19 тыс м2 на Митрофаньевском шоссе, ранее принадлежавший сети «Дикси», выставлен на продажу новым собственником – ПАО «Магнит» – за 1,2 млрд рублей.
Офисно-складской комплекс (Митрофаньевское шоссе, 2, корп. 7) располагается в здании 1935 года постройки, его общая площадь составляет 18 924 м2, на внутренней территории имеются парковки для грузового и легкового транспорта. Объект расположен недалеко от станций метро «Балтийская» и «Фрунзенская».
Как сообщает издание «Деловой Петербург», на сегодняшний день арендная заполненность объекта составляет 87%, при этом, по данным источника, ПАО «Магнит» не нуждается в здании для обслуживания собственной сети розничных магазинов.
Руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости, партнёр IPG.Estate Филипп Чайка считает, что это реконструированное здание недостаточно эффективно приспособлено под складские нужды. Несмотря на хорошую транспортную доступность планировка и характеристики объекта не позволяют организовать качественные логистические процессы.
По мнению эксперта, площадь земельного участка объекта, которая составляет около 2 га, позволяет провести редевелопмент территории под жилищное строительство.
«Магнит» – одна из ведущих продуктовых розничных сетей России, представленная примерно в 4 тыс. населенных пунктах. К концу июня текущего года число торговых точек компании достигло 26 731. Помимо розничной торговли компания производит продукты питания под собственными торговыми марками, в структуру ПАО входят предприятия по выращиванию овощей, производству бакалеи и хлебо-булочной продукции.
По информации руководства компании, 66,8% акций «Магнита» находятся в свободном обращении. В первом полугодии 2022 года выручка компании составила 1 136,3 млрд руб., EBITDA — 128,4 млрд руб.
Сделку по приобретении DIXY Holding Limited ПАО «Магнит» завершило в июле прошлого года. На тот момент в управлении «Дикси» было 2 477 торговых точек в России: 2 438 магазинов «Дикси» в формате «у дома» и 39 суперсторов под брендом «Мегамарт». В Петербурге и Ленобласти располагалось всего 438 магазинов, а большая часть (1 319 торговых точек) приходилась на Москву и Московскую область.
Также в рамках сделки «Магнит» стал собственником 5 распределительных центров и около 700 единиц автотранспорта.
Цена сделки была скорректирована с 87,6 млрд рублей до 97 млрд рублей в основном в связи с изменениями в чистом долге и оборотном капитале.
Общая площадь всех приобретенных магазинов составила 854 тыс. м2 (778 тыс. м2 — «магазины у дома», 76 тыс. м2 – на суперсторы).
Суммарная площадь приобретенных складских помещений в Москве, Санкт-Петербурге и Челябинской области равнялась 190 тыс. м2.
При этом некоторые из них, в частности – склад на Митрофаньевском шоссе – дублировали уже существующие у самой сети «Магнит» объекты и, таким образом, оказались не востребованы в организации логистических схем укрупненного розничного бизнеса.
По данным аналитиков компании Knight Frank St Petersburg, основной тенденцией на рынке складской недвижимости города в первом квартале 2022 года стало резкое падение спроса. Директор департамента индустриальной и складской недвижимости Knight Frank Russia & CIS Константин Фомиченко отмечает, что имеющиеся на конец полугодия запросы в основном закрывали ситуативные потребности, сделки закрывались по небольшим площадям и короткими договорами на срок до 3 лет. А основная масса потенциальных арендаторов складской недвижимости заняла выжидательную позицию.
Общая арендопригодная площадь складских объектов Петербурга в конце полугодия оценивалась специалистами более чем в 4,2 млн м2, при этом доля спекулятивных объектов составляла примерно 61% всех складских площадей.
Уровень вакансии на складских объектах составил чуть более 1%, достигнув отметки в 45,3 тыс. м2, но при сохранении динамики первого полугоия эксперты прогнозируют увеличение этого показателя до 5–6%.
Что касается тенденций спроса, то в первом полугодии они находились полностью во власти условий экономической неопределенности. Общий объем складских сделок составил 193,9 тыс. м2, что превысило показатели АППГ, но при этом 53% итогового показателя были сформированы одной крупной сделкой built to suit .
К тому же, по мнению специалистов, около 60% сделок были инерционными — заключенными еще в самом начале года, тогда как во II квартале объём сделок просел на половину.
Интересно, что почти 80% сделок первого полугодия обеспечили логистические и транспортные компании, а две трети из этого объема пришлось на склады под онлайн-торговлю. На компании розничной торговли пришлось всего 3% от общего числа сделок.
При этом анализ текущей ситуации и прогнозы на конец года у большинства экспертов достаточно оптимистичны. Шоковая фаза была пройдена в первом полугодии, и уже в середине лета активность операторов начала возрастать, чему способствовал как отложенный спрос так и новые стратегии развития арендаторов и собственников складской недвижимости с учетом определившихся реалий работы на российском рынке.
Андрей Стен
Источник: Строительство и промышленность Санкт-Петербурга