Группа ЛСР готовит к старту новый проект-миллионник на территории бывшего аэропорта «Ржевка» в поселке Ковалево во Всеволожском районе Ленобласти – ЖК «Ржевский парк». Проект откладывался несколько лет, за это время застройщик успел подстелить соломки: часть расходов по проекту на себя возьмет государство.
Несмотря на большие затраты на разного рода инфраструктуру и благоустройство, на первом этапе, судя по документам, будут возведены настоящие «человейники».
На официальном сайте Дом. РФ размещены проектные декларации на 8 корпусов ЖК «Ржевский парк» — площадью 192,5 тыс. кв. м на 2,4 тыс. квартир. Почти все корпуса запланированы 17-этажными. В квартирографии преобладают однокомнатные квартиры и студии. Площади студий – 20-21 кв. м, но есть и 16,7 кв. м. Максимальная площадь трехкомнатных квартир – 62,5 кв. м. Высота потолков – 2,54-2,56 метра. Парковки исключительно гостевые.
Сдача первых домов в эксплуатацию намечена на конец 2024 года.
Несколько лет назад анонсировался проект на 1,5-1,6 млн кв. м недвижимости, где планировались дома высотой 9-16 этажей совокупной площадью 1 млн кв. м, отдельно стоящие паркинги, спорткомплексы, школы, детские сады, поликлиники, станции скорой помощи, торговые центры, церковь и т.д. Все для жизни 33 тыс. человек.
Хотя в 2021 году власти Ленобласти утвердили новые Региональные нормативы градостроительного проектирования, ограничив высотность зданий до 12-ти этажей в городах и до 9-ти в других населенных пунктах, в правительстве Ленобласти подтвердили право Группы ЛСР возводить дома в 17 этажей: «Так как разрешение на строительство выдавалось в 2018 году, когда этажность не была ограничена, застройщик имеет право на 17 этажей».
Участок под строительство площадью 175 га на территории бывшего аэропорта Ржевка приобретен в 2014 году. Его стоимость в диапазоне 3,7-5,3 млрд рублей.
По оценке Андрея Бойкова, управляющего партнёра Rusland SP, цена участка в то время «могла составить порядка 4 млрд рублей». Всего на участке можно возвести около 1 млн кв. м.
Аэропорт «Ржевка» строился в 1930-х годах для малой и сельскохозяйственной авиации. Но в 2003 году предприятие обанкротилось, все имущество перешло к структурам, аффилированным с ПТК, которым «Ржевка» задолжала за поставленное топливо. ПТК собиралась использовать аэропорт по назначению, потом планировала складской терминал, но затем продала объект Группе ЛСР.
В 2015 году проект комплексного освоения территории аэропорта утвердил Градсовет Ленобласти, застройщик планировал выйти на площадку в 2016 году. По мнению участников рынка, выводить на рынок крупный проект во Всеволожском районе в то время было не лучшей идеей – район застраивался очень активно, что могло повлиять на продажи. К тому же оставались вопросы с инженерной и транспортной инфраструктурой.
Компания Knight Frank оценивала объем инвестиций в 59,4 млрд рублей с выручкой 83,1 млрд. В том числе расходы на инженерную и транспортную инфраструктуру оценивались в 7,5 млрд рублей.
Постепенно Группа ЛСР решает проблемы финансирования. С социальной инфраструктурой проблем не должно возникнуть: правительство Ленобласти заключило с застройщиком соглашение о выкупе детских садов и школ по программе «Соцобъекты в обмен на налоги». По некоторым расчетам, на это требовалось 8,2 млрд рублей.
Ленобласть получит федеральный инфраструктурный кредит, из которого 626 млн рублей запланировано на строительство сетей водоснабжения и водоотведения в будущем ЖК «Ржевский парк».
В начале года стало известно о разработке проекта планировки территории для строительства развязки КАД на территорию будущего жилого комплекса.
Плюс к тому ранее руководитель Транспортной концессионной компании (ТКК) Сергей Окутин заявлял о старте в 2022 году проекта частной трамвайной сети (по примеру трамвая «Чижик», где в числе концессионеров – Группа ЛСР) между Петербургом и Всеволожском. В частности, предложено продлить существующую линию частного трамвая от Красногвардейского района. Примерная протяженность – 7-8 км.
Не факт, что продажи в новом проекте пойдут споро. До сих пор участники рынка говорят про выжидательные позиции, которые заняли и продавцы, и покупатели. Крупные проекты – хорошо, но не во Всеволожском районе, отметил один из экспертов, пожелавший остаться неизвестным.
По данным КЦ «Петербургская недвижимость», сейчас во Всеволожском районе (без учета Мурина и Девяткина) в предложении – более десятка проектов в самом Всеволожске, Янине, Романовке и т.д., также неподалеку Группа ЛСР реализует проект ЖК «Ручьи».
По данным Gatchina Gardens, на этот район приходится чуть ли не две трети предложения в новостройках. При этом, согласно исследованию Dataflat.Ru на основе данных Росреестра по регистрации ДДУ и договоров цессии, в июле 2022 года по сравнению с июлем прошлого года в Ленобласти объем продаж сократился на 24%.
Кроме Группы ЛСР, масштабный проект в работе у ГК ЦДС в Новосаратовке, есть информация о будущих проектах: РСТИ в поселке имени Свердлова намерен построить 360 тыс. кв. м, столичный девелопер «Самолет» в районе Таллинского шоссе – 220 тыс. кв. м, и в поселке имени Свердлова – более 500 тыс. кв. м. Компания GloraX планирует построить 2 млн кв. м в деревне Виллози, правда, это уже Ломоносовский район.
Елена Зубова.
Источник: Строительство и промышленность Санкт-Петербурга