Пандемия сменила приоритеты рынка недвижимости. В 2020 году самоизоляция стала серьезным катализатором переезда загород, но основной причиной стал резкий рост цен на недвижимость в городской черте в 2020 году.
По информации Петростата, в Ленинградской области в 2020 году было введено 2375,9 тыс. кв. м жилья, что на 18,9% меньше, чем в 2019 году. 50% введенного жилья приходиться на ИЖС.
Заместитель председателя правительства Ленинградской области по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству Михаил Москвин сообщил, что на рост спроса на недвижимость в пригородах указывает следующие факторы: рост цен на недвижимость в Мурино и Кудрово на 21% и на 16% соответственно, а также рост ипотечного кредитования в регионе. В 2020 году было выдано около 19 тыс. кредитов на общую сумму 45,5 млрд. руб.
В 2020 году произошло смещение акцентов в запросах покупателей на недвижимость. Рост цен на строящуюся недвижимость в городской черте составил 26% в 2020 году и 7,5% 1 квартале в 2021 года. Руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (SetlGroup) Ольга Трошева сообщила, что жилье в Санкт-Петербурге в среднем в полтора раза дороже, чем в пригородах. На этом фоне увеличение интереса к пригородной зоне вполне объяснимо.
Активность девелоперов в пригороде.
В Ленобласть активно уходят застройщики, которые еще недавно там были представлены очень ограничено.
Директор по маркетингу сегмента «Жилищное строительство, Россия» концерна «ЮИТ» Ольга Семенова-Тян-Шанская сообщает, что Ленобласть вызывает у девелоперов интерес по следующим причинам:
- разница в цене квадратного метра жилья позволяет на один бюджет в области купить квартиру большей площади и комфорта;
- интерес семейной аудитории к загородному малоэтажному строительству в сегменте «комфорт плюс».
Желание людей сменить удобство городской жизни на комфортную среду в пригороде, подтверждает директор по продажам МЖК «Счастье 2.0» компании «ЛенСтройГрад» Константин Новиков. Компания «ЛенСтройГрад» построила комплекс таунхаусов, а теперь рядом строит малоэтажный комплекс «Счастье 2.0». Оба проекта ориентированы на семейную аудиторию, поэтому вприоритете планировки с просторными кухнями-гостиными.
Но существуют причины, которые отпугивают покупателей даже от ближнего пригорода:
- Инфраструктура. Отсутствие магазинов, детских садов, школ, возможности получать медицинскую помощь, дополнительное детское образование.
- Транспортная доступность.
- Рост цен. Дорожают стройматериалы. Введение льготной ипотеки повысило стоимость квадратного метра.
Транспортный вопрос
Мурино популярно, потому что там есть метро. Как только на участке «Осиновая Роща–Сертолово» решили проблему постоянных пробок, расширив Выборгское шоссе, стоимость жилья в этой локации резко возросла. Недавно состоялся конкурс на расширение дороги от Янино до Колтушей: четырехполосная дорога без левых поворотов с разворотом за жилой застройкой. Строится большая развязка с Московским шоссе в Ям-Ижоре, которая упростит выезд из Федоровского.
Такие новости благоприятно сказываются на динамике продаж и приводит к росту цен.
Строительство транспортной инфраструктуры не успевает за темпами возведения жилья. Вызвано это тем, что в 2005 – 2015 годы полномочия принятия решений были у органов местного самоуправления, которые грешили тем, что не рассматривали строительство инфраструктуры вместе с домами. В настоящий момент полномочия перешли в правительство Ленобласти и эти вопросы начали рассматривать в комплексе.
По-прежнему лидерами спроса в регионе остаются Мурино и Кудрово. На момент развития этих территорий земельные участки в пригороде были значительно дешевле, чем в городе. Как только первые очереди крупных проектов были реализованы, появлялась первая инфраструктура — социальная, торговая, дорожная популярность этих локаций полетела вверх. SetlGroup несколько лет назад завершил строительство жилья в микрорайонах: Южное Кудрово и Западное Мурино, которые до сих пор являются двумя самыми крупными проектами строительства жилой недвижимости реализованными в Ленобласти среди всех девелоперов и территорий.Эти территории до сих пор — лидеры спроса. По словам Ольги Трошевой на Бугры-Мурино в 2020 году пришлось 43% от объема сделок в пригороде, на Кудрово — 16%, в Янино приобрели жилье 10% покупателей. С небольшим отставанием идут Горелово (8%) и Новоселье (6%).
В скором времени юг региона тоже сможет увеличить свои доли в продажах. К развитию Новоселья скоро присоединиться ГК «ПИК», которая в апреле 2021 года получила положительное заключение экспертизы на 1 этап застройки.
Развитие транспортной инфраструктуры г. Гатчина подняло интерес девелоперов к этому направлению.
- Министерство транспорта построило новый обход Гатчины с восточной стороны;
- Губернатор Ленобласти дал поручение построить Орловский обход с западной стороны.
Перспективы региона.
Помимо перспективной Гатчины привлекателен и Ломоносовский район, расположенный недалеко от КАД.
Михаил Москвин рассказал, что в Ломоносовском районе, в Низино, будет достраиваться ЖК «Ванино», застройщик которого обанкротился. В конкурсе находятся еще 90 га земли под жилье, они будут проданы и наверняка застроены.
На севере города Минобороны планирует выставить на торги свои территории в районе Сертолово, что тоже не останется без внимания.
Наиболее востребованы ближайшие к городу территории. В дальнейшем будут развиваться проекты в Буграх и Мурино, появляются новые территории в Новоселье. В Новосаратовке ожидается проект на месте территории Ржевского аэродрома. Более удаленные территории, по мнению Ольги Трошевой будут развиваться, но не такими темпами: здесь, скорее, ожидается локальная активность, так как покупатели не готовы двигаться далеко от городской черты.
Возможности и территории в области большие, поэтому можно выделить две категории клиентов:
- городская семья. Такие семьи в большинстве своем имеют постоянную связь с городом — работа, учеба. Поэтому близость к Петербургу имеет большое значение.
- жители Ленобласти, которые просто покупают новую квартиру в своей локации.
В пользу развития региона говорит и то, что возможны исключения к ограничению высотности строящихся объектов при заключении соглашения с Ленинградской областью — если застройщик берет на себя нагрузку по достройке проблемных домов.
В 2018 году вступили в силу ограничения — 18 этажей. С этого момента уже выдано 5 разрешений на строительство с превышением этажности. Практику увеличение этажности будут продолжать. Застройщик, который согласится помочь обманутым дольщикам, сможет получить и 15, и 17 этажей.
— Но, опять же, только там, где уже есть сложившаяся застройка, — подчеркнул Михаил Москвин. — Например, в Буграх уже есть высокие дома, сейчас ограничение 9 этажей, но можно разрешить и 12–17, в зависимости от градостроительной ситуации. В той же Новосаратовке есть четыре 20-этажных дома, так что в будущем 15–17 этажей в принципе можно разрешить, но только через соглашения по защите прав обманутых дольщиков.
Помимо разрешений на строительство высоких домов в качестве бонуса застройщикам, взявшим на себя проблемные объекты, власти региона предоставляли безвозмездно участки.
В качестве дополнительных мер поддержки застройщиков губернатор Ленинградской области поручил рассмотреть возможность субсидирования процентной ставки по кредитам строителей и ее уменьшение при возведении социальных объектов.
Источник: Строительство и промышленность Санкт-Петербурга