Офисы продолжают пустеть - razvitie78.ru

Цитата: Кратковременная неудача лучше кратковременной удачи.
А. Фарадж

Офисы продолжают пустеть

Время чтения: 1 мин.


На петербургском рынке офисной недвижимости в третьем квартале 2022 года продолжается рост свободных площадей: исход зарубежных специалистов и компаний из России еще не закончен, а не менее 150 тыс. кв. м уже вакантны. При любом раскладе даже половину этого объема до конца года заполнить не удастся.

Хотя несколько офисных проектов заморожено до лучших времен, а объем поглощения не успевает за объемом ввода, три новых бизнес-центра класса А совокупной площадью более 100 тыс. кв. м введены в эксплуатацию в третьем квартале: «Авиор Тауэр», «Феррум-2», «Морская столица».
Некоторое время назад участники рынка заморозку более трети офисных проектов, но с наступлением осени появилась информация о трех будущих бизнес-центрах.
По подсчетам экспертов холдинга «АйБи ГРУПП», на тысячу человек в городе приходится 726,35 кв. м офисных площадей.
Эксперты IPG.Estate оценивают общий объем в 5,8 млн кв. м. В структуре предложения превалирует класс В/В+, занимая долю в 70%. Как обычно, лидируют Центральный, Петроградский и Московский районы.

Свободный офис!
Если прежде активными арендаторами и покупателями офисов выступали IT-компании, то сегодня это нефтегазовые компании, отмечают в «АйБи ГРУПП».
По оценке «АйБи ГРУПП», заполняемость бизнес-центров класса А на конец квартала составляет примерно 78%, класса В — 83%. К концу года, учитывая, что отток арендаторов продолжается, заполняемость (с учетом встроенных помещений) может опуститься до 82–85%.
По разным оценкам, в городе совершенно свободны десять бизнес-центров. С каждым новым кризисом (2009, 2015 и 2020 годы) объем отрицательного чистого поглощения в Петербурге, как и во всей стране, только растет. По подсчетам IPG.Estate, с марта по октябрь в Петербурге освободилось 150 тыс. кв. м. офисных площадей освободилось, 20-25% этого объема реализовано без выхода в рынок. «По многим локациям активно ведутся переговоры, но не все переговоры дойдут до заключения сделки», — утверждают эксперты.
«Из сообщений клиентов мы видим, что ряд компаний, которые находились в поиске офиса, не отказываются от своих желаний, но приостановили активные переговоры, просмотры и выезды на новые объекты «на две-четыре недели», — прокомментировала Вероника Чаканова, директор офисной группы, партнёр IPG.Estate.
При этом эксперты уверены: освободившиеся площади до конца года не будут поглощены, примерно 90 тыс. кв. м останутся на рынке, из них около 30 тыс. кв. м будут предлагаться в продажу, остальной объем – в аренду.

Ставки опускаются
По итогам квартала средняя арендная ставка в классе А составляет 1949 рублей за кв. м в месяц, включая НДС и КУ, в классе В/В+ — 1323 рублей, по данным IPG.Estate.
По мнению экспертов «АйБи ГРУПП», сейчас ставки стабилизировались, но их устойчивость вызывает сомнения. При этом в самом дорогом сегменте класса А ставки все еще снижаются.
Вместе с тем специалисты IPG.Estate отмечают ускорение роста вакансий, что позволяет предположить сокращение ставок на 5-7% в четвертом квартале.

Гибкие – в русле классических
Рынок гибких офисов не избежал общей участи. Как отмечают в «АйБи ГРУПП», еще недавно заполняемость коворкингов росла, но к концу квартала в связи с изменениями общей ситуации этот показатель стал падать.
По данным компании Maris, на конец третьего квартала 2022 года в городе функционируют 87 коворкинг-центров в формате офисов и бизнес-инкубаторов. Они располагаются в основном в центре Петербурга: Центральном, Петроградском, Адмиралтейском районах.
Однако сегодня коворкинги открываются даже в составе жилых комплексов.
По подсчетам АйБи ГРУПП», площади коворкингов составляют примерно 2% рынка. В основном это сетевые проекты, самые крупные из них — «Практик» и «PAGE».
В третьем квартале коворкингов прибавилось. По данным Maris, открылись пять объектом совокупно на 740 рабочих мест. С начала года объем предложения рабочих мест вырос на 30%. До конца года, возможно, буду открыты еще четыре новых коворкинга, что добавит рынку 1150 рабочих мест.

Как отмечают эксперты Maris, с начала года запрашиваемые ставки аренды рабочих мест отличались разнонаправленной динамикой. Краткосрочные тарифы (час / день / неделя) росли (+3%–5%), а долгосрочные ставки (месяц) стагнировали или немного падали, в зависимости от типа арендуемого места.
По состоянию на сентябрь средний тариф аренды фиксированного рабочего места составил 13 600 руб./мес., плавающего рабочего места – 10 800 руб./мес. Дневной тариф аренды рабочего места обойдется в 500-1600 рублей. Кроме того, продолжает расти предложение по абонементной системе: по числу посещений за определенный период времени.

Перспектива ли?
До конца 2022 года эксперты ожидают роста вакансий, хотя пока не оценивают сегодняшние и будущие цифры как критические.
Вместе с тем роста арендных ставок никто не ждет. Их – как минимум, сдерживает растущее из-за высвобождения предложение. Но несмотря на высокие эксплуатационные расходы, ставки могут снизиться. По словам Чакановой, с 22 сентября до подписания дошли близкие к завершению сделки. Но затем рынок впал в некоторое оцепенение. И поскольку уровень вакансии значительно вырос за прошедшие три квартала, при текущем замирании спроса ставки будут постепенно снижаться.
Выхода новых проектов до конца года не ожидается. Но замороженные проекты, видимо, будут продолжены, хотя не факт, что в текущем году. Пока новых проектов не видно, поскольку стоимость стройматериалов высока, экономику язык не поворачивается назвать стабильной, а заполняемость продолжает падать.

Елена Зубова.

Источник: Строительство и промышленность Санкт-Петербурга

Поделиться с друзьями