Квартал напротив станции метро «Улица Дыбенко» в Кудрово, где чиновники уже 15 лет как планируют построить IT-парк, получает новый проект планировки. Этот документ для Смольного написала строительная компания RBI. Кроме всего прочего там планируется и строительство жилья.
Группа RBI по заказу комитета по градостроительству и архитектуре разработала два варианта проекта планировки территории, расположенной между улицами Дыбенко, Крыленко, проспектом Большевиков и границей Ленинградской области. Пока что их детали не раскрывают ни чиновники, ни строители.
«RBI подготовила для Санкт-Петербурга новый проект планировки территории всего квартала. Этот документ находится на согласовании в профильных ведомствах, и в настоящий момент он еще не утвержден», — сообщили в пресс-службе компании. Сама RBI еще в 2019 году на торгах за 472 млн рублей купила внутри квартала участок 3,7 га, находящийся в федеральной собственности. Изначально там предполагалось построить лишь 30 тыс. кв. м жилья класса комфорт, однако сейчас планы на этой территории стали амбициознее. «Предполагается строительство нескольких жилых корпусов на 50–55 тыс. кв. м, а также детского сада на 120 мест. Предполагаемые сроки начала строительства — не ранее конца 2022 года», — уточнили в компании.
Однако по итогам утверждения нового проекта планировки жильем могут быть застроены куда более обширные территории внутри квартала. По данным аппарата «строительного» вице-губернатора города Николая Линченко, в настоящее время в отношении планировки всего квартала действительно вносятся изменения «с учетом строительства на рассматриваемой территории многоквартирных жилых домов» — такой ответ он дал одному из горожан на вопрос о судьбе земли, отведенной под застройку технопарка «Ингрия». Сейчас, согласно выписке из Росреестра, все незастроенные участки внутри квартала (кроме надела RBI) принадлежат городу и имеют назначение: для объектов образования.
Как это все начиналось
Технопарк в 2005 году распорядился построить президент России Владимир Путин. В 2007 году правительство Петербурга учредило управляющую компанию — ОАО «Технопарк Санкт-Петербурга», которую возглавил Евгений Елин. Наиболее вероятным сценарием считалось обустройство тут кампуса университета телекоммуникаций им. Бонч-Бруевича. Для этого ВУЗу надо было продать свои дорогие корпуса на набережной Мойки, оплатив таким образом часть проекта, а остальное надеялись найти у частных инвесторов.
В ожидании этих событий городские власти в 2008–2014 гг. закладывали на развитие этой территории более 3,2 млрд рублей, однако реализовать проект так и не удалось. Кстати, ровно посередине квартал еще с 1990-х был застроен жилыми домами. Строила компания «Мегалит», подконтрольная Александру Бреге, в биографии которого есть строчка «проректор ГУТ им. Бонч-Бруевича». Он, кстати, курировал реализацию проекта IT-парка на Дыбенко.
Недавно он рассказал, что это право его компания получила в рамках закона: «Мы же строили тогда все с университетом, и в те годы это была совсем другая процедура. У Бонч-Бруевича была земля, и мы выступили инвестором. Построили дома, часть квартир получил университет, часть мы продавали на свободном рынке. Был инвестиционный договор».
«Место, конечно, для меня родное, но возможности делать проекты сейчас там нет», — ответил сейчас Александр Брега на вопрос о том, нет ли у его компании намерений продолжить начатое там развитие территории.
За 10 лет там мало что поменялось — большая часть пустыря позарастала бурьяном, хотя напротив метро появилось здание, обслуживающее проложенную по кварталу теплосеть, а со стороны пр. Большевиков — большой корпус ГУТ Бонч-Бруевича со спортзалом, столовой и библиотекой. Но на этом развитие кампуса с IT-парком остановилось.
Новый толчок для развития территории
Лишь в 2017 году компания Plaza Lotus Group братьев Зингаревичей заявила, что хотела бы получить 4,8 га на территории непостроенного технопарка. К 2024 году она хотела возвести гостиничный комплекс с конгресс-центром. В прошлом году в Plaza Lotus Group заявляли, что переговоры с городом больше пока не ведутся. Как обстоят дела сейчас, в компании рассказать не смогли.
С покупкой в 2019 году на окраине квартала участка группой RBI об этом месте вновь заговорили. С прошлого года инвестор подыскивал поблизости землю для размещения необходимой по градостроительным нормам социальной инфраструктуры — без нее построить действительно большой жилой квартал там бы не получилось. И здесь бы кстати пришлась территория технопарка. О возможности прирастить купленную RBI землю за счет принадлежащих там городу участков заговорили, когда пошла речь о том, что компания должна вернуть приобретенный на торгах участок по соседству с Лопухинским садом. Такой размен казался логичным.
В самой компании объясняют, что не могут начать строить, пока не согласуют новый ППТ на всю территорию. Подготовка к изменениям в проект планировки территории была анонсирована еще в прошлом году. Как рассказывали эксперты, согласно адресной инвестиционной программе на 2020–2022 годы, планировалось, что в квартале площадью 56 га должен появиться «высококачественный деловой комплекс в сфере ИТ-технологии». Он должен включать бизнес-центры, торговые помещения, коллективный центр обработки данных, конференц-центр, гостиницу, открытые многоуровневые стоянки, а также некоммерческие объекты — здание администрации, бизнес-инкубатор с учебным центром и инженерные сети. Проектная документация предполагала затраты в размере 2,5 млрд рублей, но она, как отмечалось, нуждалась в корректировке.
Заказчиком планировки территории является комитет по градостроительству и архитектуре.
Локация становится все более обжитой и комфортной
В RBI в пояснении к предлагаемому проекту уточнили, что на городской территории предусмотрено строительство детских образовательных объектов. Другие подробности строители раскрывать не стали: «ничего еще не утверждено». Сохранится ли в новом проекте строительство технопарка, не знают и в ГУТ Бонч-Бруевича, так как «данный вопрос не в компетенции университета».
Сам квартал, по мнению экспертов, из-за близости к метро благоприятен для строительства жилья «среднего» класса. «Однако репутация бывшего нереализованного проекта технопарка накладывает негативный отпечаток на перспективную застройку. Помимо этого, данная часть Невского района имеет существенные проблемы с транспортной инфраструктурой, а масштабное жилое строительство на данном участке только их усугубит», — считает руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg Светлана Московченко.
По мнению экспертов, данная локация больше подходит для строительства стандартного жилья. Однако сейчас там стал появляться и комфорткласс. Все необходимое в локации есть: метро, социальная и коммерческая инфраструктура, транспорт. К 2029 году собираются построить станцию метро «Кудрово».
«Невский район становится флагманской локацией жилья такого качества, конкурируя с кудровскими проектами и жильем массовой застройки старого типа», — говорят брокеры. В ближайшем окружении идет активное освоение территорий. В Кудрово работают ЦДС, Setl Group, ГК «ПАТРИОТ», ГК «Инвестторг», «Полис Групп». «ПСК–Недвижимость» ввела на здешней территории ЖК «Невский эталон». Компания «Инвестторг» построила и сдала ЖК «Невский дуэт». За последнее десятилетие микрорайон изменился до неузнаваемости.
«Это правобережная часть Невского района — вблизи станции метро «Улица Дыбенко», между Искровским и Дальневосточным проспектами, в тихом зеленом квартале с развитой инфраструктурой и удачным транспортным сообщением. Жилье в данной локации всегда будет пользоваться спросом: развитая инфраструктура, объекты здравоохранения и образования, зеленые зоны и скверы, а также близость к центру города и удачные планировочные решения — вот главные пункты при выборе недвижимости сегодня», — комментирует Анастасия Новгородская, директор по продажам и маркетингу ГК «Инвестторг».
РАЗ
Источник: Строительство и промышленность Санкт-Петербурга