В Петербурге из 5,8 тыс. га территории исторического центра, в том числе 2,4 тыс. га приходится на промышленные и нежилые объекты. Кроме исторического центра города есть еще и спальные районы, в которых здания бывших НИИ и заводов занимают целые кварталы в очень удачных локациях.
Из всех предприятий, которые работали в Ленинграде, сейчас функционируют не более 30%. Из оставшихся 70% заброшенных территорий лишь 5-7% удостоились редевелпмента.
Замедляет процесс преображения Петербурга еще и тот факт, что многие здания бывших фабрик это объекты культурного наследия. И они нуждаются в срочном восстановлении.
Главная сложность редевелопмента это гармония исторической и современной архитектуры. Стоит отметить, что в 1990 году Петербург стал первым российским объектом в Списке ЮНЕСКО. «Главная особенность и достопримечательность исторического центра Санкт-Петербурга — это совершенная гармония архитектуры и водных пейзажей»- так говорится об объекте под номером С540bis на сайте ЮНЕСКО.
Мешает процессу преображения города отсутствие у города общей концепции развития «серого пояса» и минимальное участие в редевелопменте территорий государства. А из-за ужесточения требований Закон№ 820-7 «О границах объединенных зон охраны объектов культурного наследия, расположенных на территории Санкт-Петербурга, режимах использования земель и требованиях к градостроительным регламентам в границах указанных зон» в итоге превратился в практически запретительный документ – по мнению Виталия Никифоровского, вице-президента ГК Springald.
К сложностям редевелопмента в исторической части города эксперты единогласно относят не совершенство законодательной базы. Большую часть исторических зданий Санкт-Петербурга невозможно приспособить под современное использование с соблюдением норм пожарной безопасности и санитарно-эпидемиологических требований и одновременно с соблюдением охранного законодательства, как федерального, так и регионального уровня. Эксперты также отмечают необходимость изменений идеологии общестроительных норм применительно к памятникам, разработки специальных правил, для сохранения памятников.
Asninfo.ru приводит комментарий Льва Каплана, вице-президента, директора Санкт-Петербургского союза строительных компаний «Союзпетрострой»: «В отношении реконструкции исторического центра важно учитывать, кроме всего прочего, вопрос ценообразования. Расценки, применяемые при производстве работ в центре Петербурга, должны быть другими. Этот вопрос нужно решать обязательно, потому что многие застройщики и подрядчики боятся даже близко подходить к таким работам, так как они априори убыточны».
Решение трудных задач.
Тем не менее, не смотря на все сложности, активный выход на рынок проектов редевелопмента, подразумевающих возведение жилья на месте бывших производственных предприятий можно смело назвать очередным отличительным этапом развития строительной отрасли Санкт-Петербурга.
Масштаб проектов очень различен. Одни подразумевают точечную застройку, другие – комплексное освоение территории в непосредственной близости к центральным районам.
У площадок под редевелопмент есть одно преимущество – это их расположение. Зачастую они находятся в очень удачных локациях с развитой инфраструктурой, социальной сферой, что автоматически делает их востребованными. Крупнейшими пространствами для редевелопмента в Петербурге являются: Октябрьская набережная, Петровский остров, Выборгская набережная, территория, прилегающая к Варшавскому вокзалу, устье Черной речки, Средняя Рогатка, кварталы между парком «Сосновка» и Удельным парком.
«Выгодная локация позволяет строить объект более высокого класса, что, в свою очередь, открывает перед застройщиком более интересные архитектурные и концептуальные возможности», — подчеркивает Екатерина Пчелкина, начальник отдела маркетинга РСТИ (Росстройинвест), компания возводит жилой комплекс премиум-класса FAMILIA на Петровском острове.
Редевелопмент промышленных объектов – сложный и дорогостоящий процесс. Любой проект — это долгосрочные инвестиции. Застройщик вынужден формировать проект в рамках, установленных законодательством без учета особенностей конкретных локаций, а вопрос изменения функционального назначения объекта очень сложный и дорогостоящий вопрос. К перечню проблем редевелопмента следует отнести и сложность с прогнозированием сроков начала строительства, т.к. переговоры с имеющимися собственниками и арендаторами может затянуться очень надолго или зайти в тупик.
К положительной стороне стоит отнести наличие на бывших промышленных территориях инженерных коммуникаций, что значительно упрощает подключение к ним новых объектов капитального строительства.
Все вышеперечисленное заставляет девелоперов очень тщательно подходить к вопросу выбора объекта. Он должен быть на 100% востребованным у будущих покупателей.
В соответствие с расположением подбирается и класс жилья, которое будет построено. Например, Петровский остров предполагает строительство объектов в сегментах «бизнес» и «премиум», а территории вдоль Октябрьской набережной с удобным транспортным сообщением и интересными видовыми характеристиками – высокий комфорт-класс.
Так же, по мнению экспертов, редевелопмент всегда более затратен по сравнению с проектами,возводимыми с нуля:
- в большинстве случаев требуется демонтаж частичный или полный существующих конструкций;
- необходимость в рекультивации земли;
- реконструкция зданий и сохранением объектов культурного наследия.
Все эти особенности редевелопмента приводят к увеличению себестоимости проектов и, как следствие, к росту итоговой цены квадратного метра жилья. По данным КЦ «Петербургская Недвижимость», в проектах редевелопмента в комфорт-классе цена квадратного метра в среднем на 15-20 тыс. рублей выше, чем в целом по рынку. «Тем не менее, спрос на такие объекты с каждым годом только увеличивается, так как комплексное освоение территории позволяет создать здесь качественно новый уровень жизни», — констатирует
Олег Пашин.
Несмотря на то, что реализовать проект редевелопмента сложнее, чем возвести жилой комплекс в чистом поле, это фактически единственная возможность для девелопера реализовать крупный проект в центральной части города.
Для покупателей жилья в центральной части города, возводимого на территории бывших промышленных предприятий, самый главный вопрос экологическая безопасность. Какого типа производство было на данной территории до начала редевелопмента. А в случае крупного токсичного производства, например, предприятиях химического производства или машиностроительного комплекса перед началом строительства потребуется рекультивация земель на глубину до 1-2 метров, а надзорные органы строго контролируют вопрос экологической безопасности, снимают пробы.
Проекты редевелопмента предусматривают полное преображение территории и создание совершенно новых условий для комфортной жизни. Эксперты ГК Springald предлагают подход поквартального редевелопмента, при котором исторический объект не рассматривается вырванным из общего контекста, а является частью городской среды.
Системный подход подразумевает, что в будущем на благоустроенной территории появятся новыеобъекты зачастую связанной с детским досугом и развитием — детсады, клубы, спортивные секции, медучреждения, клиники, стоматологии, кофейни, места общественного питания и досуга.Все это увеличивает и привлекательность микрорайона и поднимает стоимость квадратного метра.
Рынок редевелопмента в Санкт-Петербурге.
Безоговорочным лидером редевелопмента стал Выборгский район с проектом Setl Group . Девелопер реализует сразу два проекта – жилой комплекс бизнес-класса Svetlana Park и квартал высокого комфорт-класса «Панорама парк Сосновка». Дома возводятся на участке, который раньше занимало Ленинградское объединение электронного приборостроения «Светлана».
Что же касается редевелопмента и возведения элитной недвижимости, то тут лидирует Петроградская сторона и Петровский остров.
Одним из примеров редевелопмента является восстановление здания бумагопрядильной мануфактуры на Обводном канале, д. 60, которое было построено в 1851 год. В 2010 году, инвесторы решили сделать из нее не просто очередной деловой или торгово-развлекательный центр, а креативное пространство. Внешне здание осталось прежним, а внутри преобразилось до неузнаваемости. Современные лифты, наливные полы, оригинальная подсветка. И старинные стены из красного кирпича.
Сейчас в «Ткачах» работают магазины, шоу-румы, фотостудии, дизайн-агентства, рекламные бюро. Проводятся модные показы, концерты и музыкальные вечеринки, образовательные семинары и мастер-классы. Градозащитники называют этот проект одним из самых удачных примеров использования исторических объектов.
Так же в одном ряду с восстановлением бумагопрядильной мануфактуры стоит развитие промышленных территорий и реконструкция завода «Красный текстильщик» на Синопской набережной — его перестроили в Единый центр документов.
Территория Петровского острова — самое «серое пятно» на карте Петербургапреобразилась до неузнаваемости. В советские времена там располагался судостроительный заводы «Алмаз», Ленинградская экспериментальная судоверфь, ремонтно-эксплуатационная база флота. Сейчас из предприятий продолжает работать только «Алмаз», но и он занимает значительно меньшие площади.
На землях бывших заводов сегодня стоят дома сразу несколько застройщиков: Setl City, ЛСР, «Северный город», «Ленстройтрест».
На пересечении главных городских магистралей города – Невского и Лиговского проспектов, сегодня находится самый крупный торгово-развлекательный центр в Северо-Западном регионе.
До 2017 года в одном из зданий на месте будущего ТРЦ работала пуговичная фабрика Копейкиных.В 90-х здесь стояли жилые дома, в некоторых зданиях работали офисы.
В 1996 году старые коммуналки были снесены для строительства комплекса высокоскоростных магистралей. Стройка не сложилась, и долгое время территория пустовала. Строительство заняло три года. Открылась «Галерея» в 2010 году. Возведение торгового центра было на контроле губернатора Санкт-Петербурга.
Сегодня большинство экспертов признают, что «Галерея» гармонично вписалась в застройку Лиговского проспекта, продолжая ее архитектурные традиции.
Редевелопмент Новой Голландии один из самым необычных проектов. В советское время на территории Новой Голландии располагались склады Ленинградской военно-морской базы. Многие здания, расположенные на острове – памятники федерального значения. Поначалу мало кто понимал, как это сделать. В 2004 году все объекты на острове были окончательно переданы Петербургу и объявлен конкурс на реконструкцию. Реальная работа на острове началась лишь в 2010 году. Сначала на территории острова хотели построить новые здания, но потом было решено создать парковую зону, а все коммерческие площади разместить в реконструированных исторических постройках.
Сейчас на острове работают клубы и рестораны, магазины. Некогда закрытый и разрушающийся остров теперь напоминает кусочек Европы: аккуратные старинные здания, чистые пешеходные аллеи, прогулочные дорожки, скамейки. Летом здесь проходят общегородские фестивали, концерты, мастер-классы, зимой работает каток. В центре острова разместился макет фрегата «Петр и Павел» почти в натуральную величину. Это детская игровая площадка. Это лишь маленький пример того, что уже сделано в Санкт-Петербурге.
Эксперты Knight Frank St Petersburg посчитали объем жилья, возведенного в 2020 году в Петербурге в зоне редевелопмента территорий.
На рынок за прошлый год вышло 26 объектов общей площадью 965 тыс. кв.м, 20,1 тыс. квартир. Это объекты «Белый остров» (Базис СПб), Grand View (Setl City), «Кантемировская 11» (ПИК), Domino (Группа Эталон), Alter (AAG), «Прагма Парк» (Прагма), «Менделеев» (Красная Стрела») и другие. Больше всего из этого предложения (84%) относится к массовому жилью.
В 2021 году ожидается увеличение объема и количества новых объектов редевелопмента. Так, например, по действующим разрешениям на строительство на бывших промышленных территориях должно появиться около 1,96 млн кв. м нового жилья.
Светлана Московченко, руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg, говорит: «Источник земель, осваиваемых под редевелопмент, будет увеличиваться, но скорость этого процесса будет зависеть от того, каким образом и на каких условиях будет переводиться производство за границы города. И не последнюю роль в этом случае сыграют налоговые факторы.»
Чтобы редевелопмент был успешным, необходима комплексная стратегия. Участвовать в этом процессе должны не только частные инвесторы, но и государство. К сожалению, в настоящее время финансовое участие города в проектах освоения бывших промзон сводится к строительству непосредственно городской инфраструктуры — дорог, развязок. Практически все проекты реализуются на деньги частных девелоперов, но это очень дорогое удовольствие, поэтому таких проектов мало и идут они медленно.
Источник: Строительство и промышленность Санкт-Петербурга