К концу года уровень вакантных офисных площадей в Санкт-Петербурге может вырасти в 3 раза. Одна из причин негативная — уход с рынка ряда IT-компаний. Другая позитивная – ввод новых офисных площадей.
С марта по сентябрь 2022 года объем вакантных площадей на офисном рынке Петербурга увеличился почти на 5%. А до конца года средний уровень свободных офисов может дойти до 15%, — к такому выводу пришли аналитики консалтинговой компании IPG.Estate.
За 7 последних месяцев, по мнению экспертов, объемы свободных офисов в городе значительно изменились. Почти на 9% выросла вакансия в офисных центрах высшего сегмента, на 3,4% подросла доля свободных площадей в офисах класса «В+» и на 2,4% — в классе «В». В общей сложности доля свободных офисов достигла показателя 12,6%.
Эксперты IPG.Estate считают, что во многом на рост вакансий повлиял уход с рынка ряда западных IT-компаний, которые с марта текущего года освободили около 150 тыс. м2 петербургских офисов.
Эти офисы специалисты относят к высококачественным: многие из них соответствуют представлениям о гибких, или условно гибких планировках, в большинстве выполнен современный дизайн, объекты имеют хорошую транспортную доступность и современную инженерию.
При этом управляющий партнер IPG.EstateИван Починщиков считает, что несмотря на активный интерес арендаторов к этим объектам, до реальной сделки в ближайшее время дойдут далеко не все из них – около 90 тыс. м2 к концу 2022 останутся свободны.
Но высвобождающиеся офисы — лишь первая из причин роста вакансий. Вторая — ввод новых площадей (в их числе — «Морская Столица» на 52 тыс. м2, «Феррум II» на 33 тыс. м2, «Авиор Тауэр» на 18 тыс. м2).
Сегодня самые качественные IT офисы заявлены в аренду по цене около 2,2-2,5 тыс. руб за м2, но ставка постепенно снижается.
Впрочем, как показывает практика, сегодня в Петербурге IT-место пусто если и бывает, то чаще всего временно. В большей мере это пока касается выкупа площадей ушедших из России компаний.
Так, недавно СМИ сообщали о сделке по покупке бизнес-центра Universe на Университетской набережной, принадлежавшего ушедшей из России JetBrains.
IT-компания JetBrains была официально зарегистрирована в 2000 году в Чехии, в числе ее ведущих продуктов — интегрированная среда разработки IntelliJ IDEA и язык программирования Kotlin, который в 2019 году был объявлен приоритетным языком разработки ОС.Android.
Новым владельцем объекта стоимостью около 1 млрд рублей стало ООО «Полис-Санкт-Петербург», входящее в холдинг «Стерх», который в прошлом году выкупил у финского собственника еще бизнес-центр – «Технополис Пулково» (43 тыс. м2).
Если говорить о статистике вакантных офисных площадей, то хотя этот БЦ и обрел нового собственника, на статистике сказался отрицательно — сегодня площади в нем сдаются в аренду, что увеличивает формальный показатель вакансий.
Что касается спроса на офисные площади новыми IT-арендаторами, то здесь тенденция пока не столь динамична, что многие специалисты связывают со стратегией выжидания, однако и стагнирующим этот процесс назвать нельзя.
Только в последнее время в городе был заключен ряд крупных сделок. Например — аренда Совкомбанком офисного пространства почти на 300 рабочих мест в SOK Достоевский (Щербаков пер., 17/3).
Характерно, что этот офис арендован именно под IT-структуру – дочку банка «Совкомбанк Технологии».
По данным Смольного, отечественные IT-компании за истекшие 8 месяцев 2022 года принесли в городской бюджет более 32 миллиардов рублей всего по двум налоговым статьям: налогу на прибыль и НДФЛ.
Как рассказал вице-губернатор Станислав Казарин, именно компании, занимающиеся разработкой ПО консультационными услугами в этой сфере стали лидерами по налоговым сборам за отчетный период.
По словам чиновника, цифровая отрасль Санкт Петербурга показала готовность к переформатированию бизнес-процессов и продолжает динамичное развитие.
«В немалой степени этому способствовали беспрецедентные меры государственной поддержи как на федеральном, так и на региональном уровне. Мы еще раз убедились, что сфера ИТ и телекома является стратегической для экономики города», — заявил Станислав Казарин.
Эксперты Knight Frank St Petersburg считают, что рост вакансий двигает рынок в сторону арендатора, делая предложение более гибким, при этом спрос арендаторов специалисты оценивают как стабильно активный.
По их прогнозам, востребованность офисной недвижимости в Петербурге имеет однозначную перспективу к повышению, и основных драйверов здесь два: расширение бизнеса отечественных компаний и новый виток экспансии компаний нефтегазовой отрасли.
Нынешняя ситуация становится очередным витком ротации отраслевых арендаторов, которая началась в 2014–2017 годах. Тогда вакантные офисные площади активно занимались компаниями нефтегазовой отрасли в ходе переезда «Газпрома» в Санкт-Петербург (доля сделок с ними доходила до 60% от всего рынка).
С начала текущего года их активность растет, объем арендованных офисов достиг 36% рынка уже в первом полугодии, и эта тенденция продолжается.
Андрей Везин
Источник: Предпринимательская деятельность Петербурга